美国华人门户

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友
美国华人门户 门户 美国地产 查看内容

美国低房价缘于政府政策

2011-8-6 11:28| 发布者: allena| 查看: 1510| 评论: 0

摘要:  从总体上说,美国房地产市场不仅大而广,而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较 低,房价总体上涨相对较慢,虽然房价差异很大,但是互相影响较小。截至目前,除了个别大城市外,美国绝大多数地区、 ...

 从总体上说,美国房地产市场不仅大而广,而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较 低,房价总体上涨相对较慢,虽然房价差异很大,但是互相影响较小。截至目前,除了个别大城市外,美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套 20万~30万美元,相当于每套150万~250万元人民币,是家庭平均税后年收入的三至五倍。

  房地产市场的多元化

  美国房地产由中心城市(Centralcities)、郊区(Suburbs)和非大都市区域(Non- metropolitanareas)三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区(DISTRICT),还包括皇后区、布鲁 克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域,长岛的纳桑、小颈等县(COUNTY)才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇,将大都市区域中的大小城 市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥 -底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域(中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域)。非大都市区域是指远离经济 圈和城市的乡村,美国广大中西部和南部地区是非大都市区域(以下简称“乡村”)。

  三大市场决定三大价格区域:即美国乡村房价最低,郊区其次,中心城市最贵。当然在中心城市中,纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这 些大城市的房价比中小城市高出好几倍;而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出 几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。

  据2000年统计资料,美国中西部和南部(即乡村)房产均价为每套15万美元左右,东西海岸非中心城市(即郊区)房产均价格为每套25 万美元左右,两者差距不足一倍。1970年时,两者分别为2万和25000美元,差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人(占总人口的66%)居住的房 价平均价格上涨了 10倍,年增长为3%多一点,与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。

  从统计资料上还可以看到,30年中绝大多数年份(18年)美国房价年增长幅度仅为2%,低于消费品物价指数 (CONSUMERPRICEINDEX);只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到,30年中原来房价比较高的东北部(纽约为中心 的大都市区域),房价上涨比较快;原来房价比较低的中西部和南部,房价上涨比较慢,显示出房地产价格具有“强者越强,弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用

  美国既有“价值连城”的超级豪华公寓,也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓,称“考帕”(“CO-OP”,即“CO-OPRATION”缩写)。

  合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式,也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖,不能卖(价格不好的话)就租。或者采用先租后买,以租转买(RENTTOBUY)方式吸引买家。

  大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在,降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制,除了基本和健全的社会保障体系外,并没有住房补贴 或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策,限制租金年增长率(不能超过某一限度),一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金 控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制(RENTCON-TRAL),虽然这种情况大 部分由历史原因造成,但是使其中租户,尤其是长期租户,获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租,如果原来承租人的子女不能继续承租,投资商就马上收回 大幅加价后出租。

  除了合作公寓,上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”,也是出租市场的重要房源。一般来说,三家庭每层一个家庭,六家庭每层二个家 庭,业主自己占据一个单位,其余出租,业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制,但是为 了保留长期租户,减少租户变动带来的损失,“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些,投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。

  购房和还贷压力较小

  美国房价总体水平较低,使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美 元,其中首次购房家庭是135400美元,再次购房家庭是178700美元;平均每月支付银行还款是1114美元,其中首次和再次购房家庭分别是1020 美元和1197美元;银行还款平均占家庭税后收入的33%,其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%,与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当 年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%,比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元,其中首次和 再次购房家庭分别为53800美元和76900美元;平均首期付款是房价的20.3%,首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%;首次和再 次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房,因此利率高低成为制约房价的重要因素,房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初,美国经济在高科技带动下进入长 达10年的繁荣,为了防止经济过热,美联储13次升息,美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退,美联储11次降息,经济 趋冷,房价却出现少有的全面上涨。

  美国房价能够总体保持较低水平,土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险,保证受灾时 银行不受损。但一般不买全额保险,只买房价五分之四的“重建”保险,因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地(从理论 上说美国土地所有权属国家,使用权永久性出售属私人),相反,美国政府通过每年征收地税(REAL-ESTATETAX)“与时俱进”地获取土地增值的好 处。美国每年征收的地税各地不等,大约占房价1%,主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说,地税高的地区公立学校好,房价也贵。地税多 少随房价高低变动,税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格,并以此征税。


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
1框架
亚特兰大之旅
亚特兰大之旅
佐治亚水族馆的建造目的是为了娱乐、教育以及科学研究。水族馆位於亚特兰大市百年奥林
风景
风景
当你心情不好时,看一看天地之大,又有什么不能放下的……。
为什么要全裸
为什么要全裸
心跳的感觉
美人,让你心动
美人,让你心动
美人呀,没有定力不要看
网络美人
网络美人
秀色可餐,你看了,可以几天不吃饭
制服的诱惑
制服的诱惑
美女穿上诱人的制服,会否让你心动
中国第一美女
中国第一美女
感性又迷人
性感的警官
性感的警官
警官也性感
精品好图
精品好图
精品好图
美女
美女
美女
战场中的绝色美女
战场中的绝色美女
最后的美女战团
穿黄衣的美女--续集
穿黄衣的美女--续集
美艳中迷人的眼神
穿黄衣的足球美女(图)
穿黄衣的足球美女(图)
穿黄衣的美女图
白衣中显现迷人的美艳(图)
白衣中显现迷人的美艳(图)
白衣美女
不可不看的美少女(图)
不可不看的美少女(图)
让你看了心跳加速,午夜梦回的美少女,没有定力的不要看呀(图)
足球美少女(图)
足球美少女(图)
一堆足球宝贝(图)
美女(图)集
美女(图)集
高明的画家,让美女更显得美丽亮丽。
最性感迷人的春丽
最性感迷人的春丽
最性感迷人的春丽
绝色少女图集
绝色少女图集
绝色少女图集
美少女图集
美少女图集
美少女图集

小黑屋|美国华人门户  

GMT+8, 2017-10-24 17:40 , Processed in 0.107625 second(s), 22 queries .

Powered by Discuz! X3.1

© 2001-2013 Comsenz Inc.

返回顶部